OBRA MAYOR Y OBRA MENOR

La consideración de una obra como obra mayor u obra menor es de especial importancia pues, además de tener consecuencias prácticas, implica importantes efectos jurídicos.

Intentaremos explicar en esta entrada la diferencia entre ambas y cómo podemos saber si nos encontramos ante un tipo de trabajo u otro y, así, determinar la documentación necesaria para que el ayuntamiento nos conceda la licencia correspondiente.

Aunque a priori pueden establecerse definiciones a partir de la normativa vigente, son, en última instancia, las ordenanzas locales sobre uso y calificación las que clasifican el tipo de obra.

Si atendemos al art.2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y tomando como referencia la jurisprudencia existente, podemos disponer que las obras mayores serán aquellas que deben contar con un proyecto redactado por técnico competente (obras de nueva construcción, de ampliación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios y obras de intervención total en edificaciones catalogadas) y las obras menores las que no (obras que carecen de complejidad técnica, escasa entidad constructiva y económica, consistiendo normalmente en pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornamentación o cerramiento).

La legislación de urbanística de la Comunidad de Murcia precisa la definición buscada en el artículo 215 del Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia

“Obras mayores y menores.

1.    A efectos de esta Ley se conceptuarán como obras menores aquellas de sencilla técnica y que no precisen elementos estructurales, salvo aquellas que se encuentren tipificadas como invernaderos en la calificación del Registro Catastral, y aquéllas de reforma que no supongan alteración del volumen, del uso principal de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten a la composición exterior, a la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad. En ningún caso se entenderán como obras menores las intervenciones en edificios declarados Bien de Interés Cultural o catalogados por el planeamiento, los grandes movimientos de tierras y la tala masiva de arbolado.

2.    En otro caso se considerarán obras mayores.”

El Ayuntamiento de Murcia en el art.3.h de la sección 2ª, Capítulo II de la Ordenanza Municipal sobre edificación y uso del suelo describe obra menor del siguiente modo: “(…) obras interiores o exteriores de pequeña importancia (enlucidos, pavimento, revocos interiores, retejados y análogas) que no modifiquen la estructura ni el aspecto exterior de un edificio o construcción.”

Concluiremos, a la vista de las diferentes normas anteriores, que se consideran como obras menores aquellas realizadas en edificios no catalogados que son de escasa relevancia y no afectan a elementos estructurales, a la composición volumétrica del edificio ni a su uso y como obras mayores todas las demás.

TRAMITACIÓN OBRA MENOR

En la mayoría de municipios la concesión de licencia de obra menor se resuelve mediante la comparecencia del interesado en el departamento correspondiente, solicitándola mediante impreso tipo en el que se indica el objeto de la misma. Habitualmente, su otorgamiento tiene lugar por Decreto de la Alcaldía, en cuyo caso el justificante de pago de la tasa servirá como documento acreditativo de la licencia.

En otras ocasiones, además de rellenar el formulario oportuno, hay que presentar una serie de documentos tales como un plano de situación, el presupuesto detallado de las actuaciones a realizar, un croquis acotado, etc. En estos momentos, y sobre todo si no se tiene claro cómo actuar, se hace necesario contar con técnicos que sí conozcan cómo realizar los trámites.

Como ejemplo mostramos la instancia facilitada por el ayuntamiento de Archena

Es frecuente que, junto con el procedimiento de solicitud de licencia de obra menor, sea necesario realizar el de licencia de andamiaje y/o ocupación de la vía pública. Son gestiones muy sencillas y de rápida resolución pero obligatorias si se van a realizar alguna de estas actividades.

Generalmente, la obra podrá comenzar tras la determinación favorable de la solicitud. Tal y como hemos mencionado, en algunos ayuntamientos es suficiente con haber satisfecho el pago de la cantidad pertinente, ya que sus servicios técnicos analizan la documentación presentada en el acto. En otros, el trámite se puede alargar hasta un mes incluyendo, a veces, la circunstancia de resolución positiva por silencio administrativo, es decir, la concesión de licencia si no existe edicto contrario a tal efecto en el plazo fijado. Éste es el caso de Alhama de Murcia (instancia de solicitud de licencia Alhama de Murcia)

El plazo máximo para la ejecución varía en función de las ordenanzas de cada municipio; lo normal es que oscile entre los 3 y los 6 meses, pudiendo prorrogarse siempre que el periodo máximo no haya vencido. Si se da esta circunstancia y no han finalizado los trabajos o incluso si no se han iniciado, será necesario volver a realizar, desde el principio, todo el proceso incluido el pago de la tasa pertinente.

Durante el tiempo de ejecución, los Servicios Técnicos del Ayuntamiento podrán constatar que las obras se ajustan a la licencia otorgada y a lo previsto en las normas y ordenanzas municipales, así como ordenar la paralización de los trabajos o la adecuación de los mismos si esto no ocurre.

TRAMITACIÓN OBRA MAYOR

Las líneas generales para la solicitud de licencia de las obras calificadas como obras mayores son similares a las descritas para las obras menores, aunque los plazos de concesión y de ejecución son bastante más largos. Además, la documentación a presentar es de mayor envergadura y, en esta ocasión, obligatoriamente ha de venir suscrita por técnico competente (arquitecto en la mayoría de casos).

En cada población los impresos a presentar junto con el proyecto redactado por el arquitecto son diferentes por lo que se hace muy complicado presentar una lista con todos ellos. Normalmente, junto con el proyecto técnico, se han de incluir un formulario de solicitud y un modelo de cobro de tasas.

En la mayoría de las webs municipales se pueden consultar cuáles son los documentos obligatorios a presentar. Un ejemplo es el de Cartagena (trámitación licencias Ayuntamiento Cartagena)

La concesión de licencia se hará mediante Acuerdo de Alcaldía, tras el informe emitido por los técnicos municipales. Las obras podrán dar comienzo cuando se cumplan todas las condiciones de eficacia que se recogen en el acuerdo mencionado y tendrán que ser ejecutadas durante un periodo máximo (normalmente 18-24 meses). Este plazo suele poder prorrogarse aunque no de manera indefinida.

Algunos de los requisitos dictaminados por ciertos ayuntamientos para el inicio de los trabajos son estar en posesión del acta de tira de cuerdas y el acta de inicio de obra. También suele ser necesario, tal y como ocurre con las obras menores, solicitar ocupación de vía pública y licencia de andamios.

Durante toda la obra los Servicios Técnicos del Ayuntamiento pueden realizar inspecciones y solicitar la modificación de algún elemento que no sea de acuerdo al proyecto presentado o a la normativa municipal vigente. La revisión última, después de emitido el Certificado Final de Obra, cobra especial importancia pues, en esta ocasión, se revisan minuciosamente todos los parámetros urbanísticos y de habitabilidad de los edificios. Cualquier defecto en la configuración de la construcción debe ser subsanado y será objeto de nuevas inspecciones.

En este reconocimiento final también se verifica que el titular de la licencia haya efectuado los deberes de reposición de servicios urbanísticos que pudieran haber sido afectados y de retirada completa de andamios, vallas y barreras y otros materiales sobrantes.

Si todo está de acuerdo a la licencia concedida y los servicios técnicos municipales dan por satisfechos todos los requisitos, la obra se dará por concluida y el promotor podrá solicitar la devolución de la fianza de obras, si hubiese sido realizada junto con las tasas de licencia.

Concluiremos señalando que aunque ambos trámites son muy parecidos, la solicitud de obra mayor y su desarrollo implica un mayor volumen de trabajo que la de las obras menores, y que además se ha de contar con técnicos que realicen el proyecto y que lleven la dirección de obra, por lo que si no se está muy familiarizado con todo ello, es mejor contratar a estos profesionales desde el principio (por un poco más de dinero) y que sean ellos los que lo realicen.

Imagen del texto realizada por María Blasco de El Lápiz de María (www.ellapizdemaria.com)