Responsabilidad civil

Consulta 02
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

4/10/2012
E.I nos hizo llegar la siguiente cuestión a través de nuestra dirección de email:

"Hola Pedro
Te quería consultar un problema q tengo en mi piso.
He estado teniendo grandes problemas de olores procedentes de un cuarto de baño. He ido intentando remedios uno detrás de otro hasta q me he dado cuenta q lo q tengo es un problemon. La bajante del water de mi vecino de arriba entra en mi cuarto de baño por el techo, aquí  hace un codo 90º y se dirige hasta el conducto de las bajantes al q le han hecho un basto agujero para q entre.
Todo esto está camuflado por el falso techo. Y agravado porq ese espacio está comunicado con rejillas de ventilaciòn con toda la casa (ya q ese es el lugar diseñado para la preinstalacion de aire).

¿Esto se pueden considerar vicios ocultos?
Voy a llamar al constructor y quiero saber si es denunciable. No he podido usar ese cuarto de baño nunca. Es un olor insoportable.

Un saludo "

Te comentamos que la solución que se ha planteado en tu edificio -desagüe por debajo del forjado con elementos (tubos y codos) que enlazan directamente a la bajante general)- es muy habitual. Las normas tecnológicas (no obligado cumplimiento) así lo recogen: NTE-ISS Saneamiento 08/09/1973.

NTE- ISS 1. Art 3 Criterios de diseño.
"(...)
3.2 Los aparatos sanitarios se situarán buscando la agrupación alrededor de la bajante y quedando los inodoros, vertederos y placas turcas, a una distancia de ésta no mayor de 1m.
3.3 El desagüe de inodoros, vertederos y placas turcas, se hará siempre directamente a la bajante.(...)"

El detalle de la solución que antes mencionábamos la puedes observar en el apartado 34 "Desagüe de inodoros y vertederos - D" de esa misma normativa.

Ahora bien, esto no significa que se pueda hacer de cualquier modo, la NTE-ISS indica algunas condiciones que debe cumplir la instalación: diámetros de tubería, diámetros de pasatubos, encuentros, pendientes, etc. En cualquier caso, se debe hacer según la buena práctica constructiva; por ejemplo, la derivación ha de contar con una pendiente mínima del 2% - 2,5% para poder evacuar las aguas hacia la bajante, el entronque ha de ser perfectamente estanco, etc.

Las normas UNE también hablan de las especificaciones a tener en cuenta en este tipo de trabajos, aunque vuelven a incidir sobre lo ya indicado.

Por supuesto, si el problema es constructivo es denunciable. Una cuestión relevante a tener en cuenta es el periodo para hacer reclamaciones de este tipo y que viene establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,  de Ordenación de la Edificación.

Capítulo IV.   Responsabilidades y garantías. 
"Artículo 17.   Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación .
(...)

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.

(...)

Artículo 18.   Plazos de prescripción de las acciones.     

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

(...)"

De lo anterior se deduce que se pueden reclamar los desperfectos constructivos y de instalaciones que se hayan producido durante los tres primeros años a contar desde la fecha de finalización de la obra (fecha indicada en el Certificado Final de Obra) y que el plazo de reclamación máximo es de dos años a partir del momento que hayan aparecido. Por tanto, son dos periodos diferenciados -plazo de garantía y plazo de reclamación- y, aunque pueden llegar a ser complementarios, no tiene porqué ser así. Quizás con unos ejemplos se pueda entender mejor:

Si el daño ocurre el último día del plazo de garantía, el resultado global de los dos periodos es de 5 años (3 años de garantía, más dos años de reclamación).

Sin embargo, si el desperfecto aparece el primer día después de la fecha de finalización de obra, el cómputo total de tiempo es el siguiente: 1 día de plazo de garantía más dos años como plazo de reclamación, igual a 2 años y un día.

Sobre lo anterior, concluiremos que en los plazos de garantía  lo que interesa es pre-constituir la prueba de la aparición de los defectos constructivos para, en los dos años siguientes a dicha prueba, reclamar lo que sea pertinente.

Esto es un tema legal, por lo que si se va a proceder a exigir cualquier arreglo por vía judicial, lo mejor es consultar a un buen profesional que pueda asesorarnos.

Es cualquier caso, la solución pasaría por mejorar el encuentro entre la bajante y el desagüe del inodoro, aunque no podemos aventurarnos a darte una solución concreta sin haber visto "in situ" el problema.

Esperamos haberte ayudado.

DIAZMORENO ARQUITECTURA