Los pasos a seguir para construir una vivienda se pueden resumir en los siguientes, los cuales, al menos, darán una idea global de todo el proceso de una manera sencilla. En sucesivas entradas intentaremos ir desgranándolos poco a poco para que se vayan entendiendo más fácilmente aunque siempre será mejor contar con la ayuda de profesionales que puedan aconsejarnos en cada uno de ellos.
1. Elegir el solar
2. Contratar técnicos
3. Tramitar licencias y otros impresos
4. Conseguir financiación
5. Buscar constructora
6. Ejecutar las obras
7. Finalizar los trámites administrativos
1 . Elegir el solar
Las necesidades de cada promotor son las que deben marcar el criterio general de búsqueda de la parcela donde se va a construir la vivienda; es tan importante la localización (ciudad o campo) como las características particulares: dimensiones, orientación, topografía, entorno, etc.
Además de esta multitud de variables hay que tener en cuenta la normativa urbanística que afecta al terreno. Este condicionante determinará, en gran medida, la solución final de la edificación, por lo que es recomendable tener todos los datos urbanísticos antes de la compra del solar. Un modo simple de conocerlos es mediante la cédula urbanística que se puede solicitar en el ayuntamiento correspondiente, abonando una tasa determinada. Con ella podremos asegurarnos de que el uso del suelo es residencial, es decir, que se puede construir una vivienda unifamiliar o cualquier otra circunstancia de especial relevancia de la zona estudiada.
Si se necesita conocer estos datos inmediatamente (ya que la tramitación de la cédula urbanística conlleva cierto tiempo de demora, dependiendo de cada ayuntamiento) conviene recordar que la normativa urbanística de cualquier población es de carácter público y que se puede acceder a ella libremente en el propio ayuntamiento o a través de sus webs y en los colegios profesionales.
Una interpretación errónea del reglamento puede ocasionar problemas futuros de difícil solución; aconsejamos que sea cuidadosamente revisado, antes de realizar la inversión de compra, bien por el posible comprador o bien por un técnico especialista.
2. Contratar técnicos
Una vez encontrado el solar ideal, el siguiente paso será contratar a los técnicos que intervendrán en el proceso de la construcción de la vivienda; serán necesarios, al menos, un arquitecto y un arquitecto técnico. El arquitecto es el encargado de redactar el proyecto y de llevar a cabo la dirección de obra, y el arquitecto técnico será el director de ejecución de la obra. Normalmente, otra de las funciones de la obra –coordinación de seguridad y salud- la asumirá alguno de ellos.
Lo más aconsejable es pedir varios presupuestos y elegir el que mejor se adapte a los requisitos establecidos. Hay que tener en cuenta que la construcción de una vivienda es un proceso lento y que los técnicos contratados desarrollaran su misión durante mucho tiempo así que, claramente, no es bueno precipitarse a la hora de seleccionarlos ni atender únicamente a criterios económicos.
El arquitecto será el encargado de comenzar el trabajo, inicialmente con un estudio previo y anteproyecto y, más tarde, con la elaboración del proyecto básico y de ejecución. El promotor irá dando conformidad en las sucesivas fases hasta llegar a la concreción de la vivienda.
En esta etapa y dependiendo del proyecto específico será necesario contratar otro tipo de funciones realizadas por técnicos diferentes: estudio geotécnico, proyecto de telecomunicaciones…
3. Tramitar licencias y otros impresos
Éstos suelen ser los procedimientos que más importunan a los promotores. Son gestiones administrativas obligatorias que tienen plazos establecidos (a veces demasiado largos) y que obligan a pagar unas tasas que varían de un municipio a otro.
La tramitación de licencia se hará mediante la presentación del proyecto desarrollado por el arquitecto. Antes de su formalización habrá que realizar el pago de la correspondiente tasa. Normalmente esta tarifa equivale a un 4% del presupuesto de ejecución material de la obra aunque, como hemos dicho, depende de cada ayuntamiento.
Para cada caso particular habrá que realizar una serie de actuaciones para que la situación antes del comienzo de las obras sea la óptima posible; a veces hay que solicitar a las empresas suministradoras (agua, luz, gas…) la supresión de algún servicio existente en la parcela, en otras ocasiones será necesario levantar acta notarial del estado actual de las edificaciones colindantes en solares entre medianeras o cualquier otro procedimiento administrativo.
4. Conseguir financiación
La construcción de una vivienda supone un alto coste económico y es muy importante conocer de antemano los principales gastos (empresa constructora, técnicos, licencias, gastos corrientes…) Además, conviene tener en cuenta que en muchas ocasiones pueden ocurrir imprevistos, de forma que la cantidad inicialmente calculada se debería ampliar en un porcentaje de al menos el 10% para no tener sorpresas de última hora.
Existen múltiples modelos de financiación aunque lo más habitual es solicitar un crédito hipotecario. Es importante buscar un banco que ofrezca las mejores condiciones. Normalmente el banco pedirá, al menos, el proyecto básico para poder calcular la cantidad final a financiar, pero para valorar las diferentes posibilidades será suficiente con unos datos previos de la vivienda a construir.
También se pueden ir adelantando la contratación de seguros (seguro de responsabilidad civil y seguro decenal de daños en la construcción) que, aunque no son obligatorios por ley, sí que son interesantes. Algunos bancos pueden exigir el seguro decenal con alguna aseguradora vinculada para la concesión del préstamo.
5. Buscar constructora
Elegir un buen constructor es, casi con toda seguridad - junto con la elección de los técnicos- la decisión más importante para que la obra se desarrolle del mejor modo posible.
Las empresas contratistas se basarán en la carpeta de proyecto redactado por el arquitecto para presentar su propio presupuesto; es de vital importancia que este documento sea lo más completo y elaborado posible.
La contratación de estos cometidos puede realizarse por métodos diferentes: por contrata, a tanto alzado por unidades de obra, por administración, etc.
Los presupuestos que os faciliten las diferentes constructoras – os recomendamos pedir al menos tres – pueden llegar a ser muy diferentes entre sí. No suele ser aconsejable seleccionar la más barata, sobre todo si existe una gran diferencia con el resto, pero tampoco parece lo más lógico elegir la más cara. Sin embargo, y a pesar de lo dicho anteriormente, serán necesarios un estudio y comparación de las ofertas de las empresas para determinar en última instancia cuál de ellas realizará el trabajo.
6. Ejecutar las obras
Una vez resuelta la cuestión de la contratación de la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico) y de la empresa constructora, concedida la licencia de obras por parte del ayuntamiento y solucionados el resto de trámites administrativos podrá dar comienzo la obra.
Durante la ejecución de la vivienda se tendrán que ir contratando nuevos servicios que dependerán de cada caso concreto (luz de obra, ensayos de control de calidad…). El equipo director concretará plazos de ejecución y modos de actuar por lo que el promotor puede desentenderse de estas funciones si así lo ha pactado.
Es muy importante recordar que una función imprescindible durante el transcurso de la obra es la coordinación de seguridad y salud y que ésta ha de contratarse antes del inicio de cualquier labor. El arquitecto o el arquitecto técnico podrán ejercer este cometido.
En el trascurso de la construcción de la edificación habrá que tomar ciertas decisiones que incluso pueden variar la configuración inicial de la vivienda, pero en todo caso será la dirección facultativa, con el visto bueno del promotor, quien ha de aprobar tales modificaciones y reflejarlas convenientemente en los documentos oportunos.
8. Finalizar los trámites administrativos
Finalizada la obra, los técnicos emitirán el certificado final de obra (CFO), documento con el que el ayuntamiento podrá diligenciar, si todo se encuentra correctamente, la cédula de primera ocupación. Con ella se podrá contratar los servicios urbanos (luz, agua, gas…) e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y ante el notario en Escritura.
Concluidos todos los pasos indicados la vivienda estará lista para amueblar y, en poco tiempo, para ser habitada. Una buena práctica es disponer inicialmente los muebles imprescindibles para seguir con los detalles de decoración una vez determinadas las necesidades del día a día, aunque, claro está, es el propietario quien debe decidir cómo proceder.
Los burgueses de las ciudades eran menos móviles, pero también necesitaban muebles transportables, aunque por diferentes motivos. La casa medieval era un lugar público, y no privado. La sala estaba en constante uso para cocinar, comer recibir invitados, hacer negocios y, por la noche, para dormir. Esas diferentes funciones se realizaban mediante el cambio de sitio de los muebles según se necesitaran. No había "mesa de comedor", sólo una mesa que se utilizaba para preparar la comida, comer, contar el dinero y, de ser necesario, para dormir. Por la noche, se quitaban las mesas y se sacaban las camas. El resultado era que no se hacía ningún intento de ordenar los muebles de forma permanente. Los cuadros de interiores medievales reflejan una improvisación en la colocación desordenada de los muebles, que sencillamente se ponían al lado de las paredes cuando no se utilizaban. Salvo la butaca, y más tarde la cama, da la impresión de que se atribuía escasa importancia a los distintos muebles, se los trataba más como equipo que como posesiones personales apreciadas.
